Điểm mới của Luật Đất đai 2024 và lưu ý khi thực hiện

Điểm mới của Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) tạo ra những chuyển biến mang tính nền tảng đối với thị trường bất động sản và các quyền định đoạt tài sản của người dân. Việc nắm bắt kịp thời các thay đổi pháp lý giúp hộ gia đình, cá nhân chủ động bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời hạn chế các tranh chấp kéo dài khi thực hiện giao dịch.

Điểm mới của Luật Đất đai 2024 tập trung vào việc mở rộng điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bãi bỏ khung giá đất để áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường, cải cách chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư và phân định thẩm quyền thủ tục hành chính tại cơ sở.

1. Tổng quan các điểm mới cốt lõi của Luật Đất đai 2024

Các những điểm mới luật đất đai 2024 thể hiện rõ mục tiêu minh bạch hóa quản lý nhà nước và tháo gỡ vướng mắc cho người dân. Hai nhóm nội dung nhận được sự quan tâm lớn nhất là thủ tục cấp sổ và định giá đất.

1.1. Mở rộng điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không giấy tờ

Quy trình cấp sổ đỏ theo luật đất đai 2024 cho các trường hợp đất không có giấy tờ đã được mở rộng và phân định rõ ràng theo từng mốc thời gian sử dụng đất. Căn cứ quy định hiện hành, các thửa đất sử dụng trước các mốc luật định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền sẽ được xem xét công nhận quyền sử dụng đất.

Cơ chế mới giúp hàng triệu hộ gia đình đang canh tác hoặc sinh sống lâu năm có cơ hội hợp thức hóa tài sản. Thẩm quyền xác nhận hiện trạng, nguồn gốc và tình trạng tranh chấp được phối hợp giải quyết chặt chẽ từ Ủy ban nhân dân cấp xã, phường trước khi cơ quan chuyên môn hoàn thiện hồ sơ.

Việc kê khai đúng nguồn gốc ngay từ đầu có ý nghĩa quyết định đến việc giảm trừ nghĩa vụ tài chính khi nộp hồ sơ hợp thức hóa.

1.2. Bãi bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường

Quy định bỏ khung giá đất luật đất đai 2024 là bước chuyển biến quan trọng nhất nhằm xóa bỏ cơ chế hai giá tồn tại nhiều năm. Trước đây, khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến nhiều bất cập khi đền bù hoặc xác định nghĩa vụ tài chính.

Theo Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền xây dựng và ban hành bảng giá đất hàng năm căn cứ vào nguyên tắc thị trường. Sự thay đổi này tác động trực tiếp đến việc tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, tính thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản, cũng như tiền thuê đất và lệ phí trước bạ.

2. Thay đổi quan trọng về thu hồi đất, bồi thường và giao dịch quyền sử dụng đất

Chính sách bồi thường và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nội dung gắn liền trực tiếp với tài sản của người dân. Các quy định mới đặt ra yêu cầu bảo đảm quyền lợi thỏa đáng cho người bị thu hồi đất.

2.1. Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Công tác bồi thường thu hồi đất luật đất đai 2024 quán triệt nguyên tắc khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi ban hành quyết định thu hồi đất. Người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc tại địa bàn thuận lợi, bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Đa dạng hóa hình thức bồi thường cũng là điểm nổi bật. Ngoài việc bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền, Nhà nước có thể xem xét bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở nếu địa phương có quỹ đất, quỹ nhà phù hợp.

Đối với khu vực đô thị có tốc độ phát triển cao, người dân có thể liên hệ luật sư đất đai thủ đức để được hỗ trợ rà soát phương án bồi thường, bảo đảm đúng chính sách áp dụng tại địa bàn quản lý.

2.2. Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng và bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất

Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được nới lỏng nhằm khuyến khích tích tụ đất đai phục vụ sản xuất quy mô lớn. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức quy định mà không bị rào cản như trước đây.

Bên cạnh đó, các giao dịch phân chia di sản liên quan đến bất động sản cũng cần tuân thủ trình tự pháp lý chặt chẽ. Khi thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, các đương sự có thể sử dụng mẫu giấy ủy quyền thừa kế theo quy định hiện hành để ủy quyền cho người đại diện thực hiện thủ tục phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng.

3. Rủi ro pháp lý phát sinh trong thực tế áp dụng quy định mới

Việc chuyển tiếp chính sách pháp luật thường đi kèm với những biến động về hồ sơ và thẩm quyền giải quyết. Các rủi ro phổ biến mà người dân dễ gặp phải bao gồm:

Sự thay đổi về bảng giá đất tiệm cận thị trường cũng làm tăng chi phí chuyển mục đích sử dụng đất hoặc lệ phí sang tên nếu hồ sơ không được chuẩn bị chu đáo. Khi xảy ra bất đồng về ranh giới hoặc phương án bồi thường, việc giải quyết tranh chấp đất đai thủ đức hoặc các khu vực khác đòi hỏi chứng cứ nguồn gốc đất rõ ràng từ hồ sơ địa chính qua các thời kỳ.

Nhiều trường hợp người dân tự ý nộp hồ sơ thiếu giấy tờ xác nhận mốc thời gian sử dụng đất ổn định, khiến thủ tục bị kéo dài và phát sinh thêm chi phí đo đạc, thẩm định.

4. Giải pháp pháp lý và thời điểm nên tham vấn luật sư chuyên môn

Nhằm hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý, người sử dụng đất cần chủ động rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào. Các bước cần thực hiện bao gồm:

• Kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền cấp xã, phường hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
• Thu thập các giấy tờ cũ, biên lai nộp thuế nhà đất, xác nhận của người sử dụng đất liền kề về nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng.
• Đối chiếu các quy định chuyển tiếp để xác định đúng nghĩa vụ tài chính phát sinh theo bảng giá đất địa phương.

Khi đối diện với các vụ việc bồi thường thu hồi đất phức tạp, hồ sơ cấp sổ bị tồn đọng nhiều năm hoặc có nguy cơ tranh chấp thừa kế, việc sử dụng dịch vụ luật sư đất đai sẽ giúp đương sự bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách toàn diện.

Luật sư sẽ hỗ trợ thẩm định hồ sơ, xác định tư cách pháp lý, tư vấn quy trình khiếu nại hành chính hoặc đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án có thẩm quyền khi quyền lợi bị xâm phạm.

5. Câu hỏi thường gặp về điểm mới của Luật Đất đai 2024

Đất không có giấy tờ sử dụng ổn định từ trước được cấp sổ đỏ như thế nào theo luật mới?

Theo Luật Đất đai 2024, đất sử dụng không có giấy tờ nhưng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Tùy thuộc vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất và việc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, người sử dụng đất sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính tương ứng theo quy định pháp luật.

Việc bỏ khung giá đất ảnh hưởng ra sao đến tiền sử dụng đất và thuế chuyển nhượng?

Việc bãi bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm giúp giá đất phản ánh sát hơn giá thị trường. Điều này có thể làm tăng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nghĩa vụ thuế trong giao dịch chuyển nhượng cũng được tính toán minh bạch, sát thực tế hơn.

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan nào theo thẩm quyền hiện nay?

Người dân nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Bộ phận Một cửa, Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai khu vực. Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm phối hợp kiểm tra hiện trạng, niêm yết công khai và luân chuyển hồ sơ sang cơ quan chuyên môn theo phân cấp quản lý địa phương.

Khi có tranh chấp về bồi thường thu hồi đất, người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Khi không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc quyết định thu hồi đất, người dân có quyền gửi đơn khiếu nại đến cơ quan ban hành quyết định hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền. Cần lưu ý bảo lưu đầy đủ các biên bản làm việc, hồ sơ kiểm đếm hiện trạng và văn bản xác nhận nguồn gốc đất để làm chứng cứ.

Người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hiện nay cần đáp ứng những điều kiện gì?

Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa theo Luật Đất đai 2024, tuy nhiên phải nằm trong hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân theo quy định. Trường hợp nhận chuyển nhượng vượt hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất nông nghiệp được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đúc kết lại, điểm mới của Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều cơ hội hợp thức hóa tài sản nhưng cũng đòi hỏi sự chuẩn xác cao về mặt pháp lý trong từng hồ sơ giao dịch. Nắm vững nguyên tắc định giá đất, điều kiện cấp sổ và quy trình bồi thường là chìa khóa bảo vệ quyền tài sản lâu dài.

Nếu Quý khách đang gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp sổ, xử lý phương án bồi thường hoặc cần tư vấn luật đất đai tphcm, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật TNHH Duy Minh qua Hotline 0984 138 515 để được luật sư chuyên môn trực tiếp đánh giá hồ sơ và đưa ra giải pháp an toàn.

*Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo và không thay thế cho tư vấn pháp lý chuyên sâu. Do tính chất đặc thù và các tình tiết riêng biệt của mỗi vụ việc, giải pháp thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào hồ sơ và bối cảnh pháp lý tại từng thời điểm. Để nhận phương án tối ưu cho trường hợp của mình, Quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp Công ty Luật TNHH Duy Minh — Hotline 0984 138 515 để được hướng dẫn cụ thể.